Naslovnica

U pravnom sustavu Republike Hrvatske najam stanova i zakup poslovnog prostora uređeni su s dva posebna zakona. To su Zakon o najmu stanova i Zakon o zakupu poslovnog prostora.

Zakon o najmu stanova ukida stanarsko pravo na svim stanovima na kojima je ono do njegova stupanja na snagu još postojalo. Dosadašnjim stanarima (nositeljima stanarskog prava) daje prava i obveze najmoprimca, a ugovor o najmu stana postavlja za novu pravnu osnovu korištenja svih stanova, pa i onih koji su se do sada koristili u režimu stanarskog prava. Tim ugovorom uređuju se sva pitanja koja su od važnosti za međusobne odnose ugovornih strana.

Sklapanje ugovora o najmu stana odluka je slobodne volje vlasnika stana i osobe koja će se koristiti njegovim stanom, kad je riječ o stanovima na kojima je do stupanja na snagu Zakona o najmu postojalo stanarsko pravo. Vlasnik stana mora sklopiti ugovor o najmu, ako to stanar (sada najmoprimac) u zakonom predviđenom roku od njega zatraži. U protivnom, najmoprimac može svoje pravo na sklapanje ugovora ostvariti putem suda, i u tom slučaju sudska odluka zamjenjuje ugovor o najmu.

Sklapanjem ugovora o najmu stana dosadašnji stanar (najmoprimac) stječe status tzv. "zaštićenog najmoprimca", a time i određena prava odnosno posebnu zaštitu koju nemaju ostali najmoprimci.

Zakon o zakupu poslovnog prostora nije promijenio niti dosadašnju pravnu osnovu korištenja toga prostora - ugovor o zakupu, niti je promijenio pravni položaj zakupnika koji su se koristili poslovnim prostorom u vlasništvu druge osobe. Tim zakonom mijenja se jedino položaj sadašnjih zakupnika u poslovnom prostoru koji je u vlašnistvu Republike Hrvatske, županije, općina, gradova i pravnih osoba u njihovom vlasništvu ili pretežitom vlasništvu, kao i zakupnika u poslovnom prostoru koji se na osnovi Zakona o naknadi za imovinu oduzetu za vrijeme jugoslavenske komunističke vladavine vraća njegovim prijašnjim vlasnicima. Poslovni prostor u tzv. "državnom vlasništvu" može se dati u zakup samo putem javnog natječaja i to najboljem ponudiocu, pa ako sadašnji zakupnik to nije, prestaje mu i pravo na daljnje korištenje tim prostorom. Osim toga, ugovor o zakupu toga prostora mora se u roku od godine dana uskladiti sa Zakonom. U protivnom, ugovor o zakupu ex lege se raskida, nakon čega za zakupnika nastaje obveza predaje vlasniku, uz pravo na naknadu za učinjena ulaganja.

Do raskida ugovora o zakupu po sili zakona dolazi i u slučaju vraćanja prisilno oduzetog poslovnog prostora njegovom prijašnjem vlasniku, s tom razlikom što zakupnik ovdje nije dužan predati poslovni prostor vlasniku prije nego što mu vlasnik isplati naknadu za učinjena ulaganja u taj prostor.

Ključne riječi: stan, poslovni prostor, najam, zakup, ugovor.